+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Риски арендатора земли под недостроем когда срок договора стал неопределенный

Арендовать помещение у предпринимателя или просто у физического лица выгоднее, чем у организации: как правило, ставки арендной платы ниже. Но кому ее платить, если арендодатель умер? Ваше руководство будет предлагать вам тот или иной вариант дальнейшей оплаты. Но вы должны понимать, какие минусы есть у каждого из них. Как известно, наследники бывают по закону или по завещанию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Пока вступали в наследство в это время истек срок аренды. Срок на строительство до г.

Арендатор земли имеет право на автоматическое продление договора, заключенного до 1 марта 2015 г.

В этом томе Глоссы я пишу комментарий к нескольким статьям, в том числе, к одной из ключевых норм отечественного права недвижимости - положениям ст. Ниже - мой проект комментария к этой статье.

Буду рад любым комментариям, идеям и замечаниям. Статья Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Регистрация права — основание или момент возникновения права на недвижимость?

С точки зрения логики расположения комментируемой статьи в тексте главы, посвященной основанию возникновениям права собственности, государственная регистрация первоначально возникающего права на вновь созданное недвижимое имущество — это лишь момент, с которого возникает соответствующее право. Основаниями для возникновения права на недвижимость будут являться юридические факты, которые в соответствии с законом являются достаточными основаниями для того, чтобы орган по регистрации прав на недвижимость открыл соответствующий раздел в реестре недвижимости и внес в него запись о праве собственности первоначального собственника вновь созданной недвижимости.

И — с точки зрения положений ст. Комментируемая статья является частным случаем действия общего правила, предусмотренного в п. Этот принцип именуется принципом обязательности записи для целей возникновения права, или кратко — принципом внесения.

Пункт 2 ст. Некоторая трудность заключается в том, что основания возникновения права собственности на вновь построенную недвижимую вещь, содержатся не в самом Кодексе, а в других законах. Например, из положений части 10 статьи 40 Закона о регистрации недвижимости следует, что государственная регистрация первоначального права собственности на вновь возведенное здание осуществляется на основании разрешения на строительство соответствующего объекта и правоустанавливающего документа о праве на земельный участок, которое предполагает право лица осуществлять застройку участка.

Таким правом является право собственности, к ним также относятся права арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного для целей строительства, а также сервитут ст. Легко заметить, что такой состав возникновения права собственности на вновь построенное здание или сооружение отличается от общего правила о возникновении права собственности, которое предусмотрено п.

В частности, следовало бы устанавливать каждый раз, нет ли у лица, возведшего здание или сооружение, обязательства передать этот объект третьему лицу по завершению строительства. Очевидно, что такой подход является неприемлемым, так как он ставит возникновение вещного права права собственности в зависимость от наличия или отсутствия таких трудно верифицируемых третьими лицами фактов как наличие обязательственных отношений.

Это может привести к неуверенности участников оборота в правильности приобретения тех или иных вещных прав отдельными лицами и повлечь дополнительные издержки, связанные с необходимостью установления обстоятельств приобретения соответствующими лицами записанных в реестр прав. Принцип superficies solo cedit в российском праве.

В отношении недвижимости действует иной принцип, определяющий принадлежность недвижимых вещей, который может быть сформулирован так: право собственности на вновь созданную недвижимую вещь может быть приобретено лишь лицом, самостоятельно либо при помощи третьих лиц законно с соблюдением норм права застроивших земельный участок, принадлежащий этому лицу на праве, допускающем строительство.

Это следует из уже упоминавшейся выше нормы ч. Классический принцип superficies solo cedit предполагает, что все, построенное на земельном участке, является составной частью земельного участка, и именно поэтому находится в имущественной сфере собственника земельного участка.

Принцип superficies solo cedit подкрепляется и нормами ГК РФ о строительном подряде. Так, в соответствии с п. Следовательно, в силу принципа superficies solo cedit все, что будет построено подрядчиком на таком земельном участке независимо от того, из чьих материалов — заказчика или самого подрядчика , находится в имущественной сфере заказчика до государственной регистрации прав на соответствующую недвижимую вещь — как составная часть застраиваемого участка , при этом заказчик будет иметь право осуществить горизонтальное разделение объекта — зарегистрировать свое право на вновь построенное здание или сооружение.

Именно в связи с изложенным подрядчик имеет право удерживать результат работ так как он ему не принадлежит, а удерживать можно только чужую вещь , см. Таким образом, в связи с изложенным было бы верным считать, что норма п. Должен применяться иной принцип определения того, кто имеет право осуществить горизонтальное разделение то есть, зарегистрировать за собою первоначальное право на построенное здание или сооружение — через наличие у лица права на участок, предполагающее строительство.

Право на горизонтальное разделение. В случае если право на земельный участок, допускающее застройку участка, у лица, создавшего недвижимую вещь, отсутствует, то такое лицо не управомочено осуществлять горизонтальное разделение. Следовательно, арендатор не имел права обращаться с заявлением о государственной регистрации права собственности на построенные или реконструированные им объекты. Правом на горизонтальное разделение в таком случае обладает лишь собственник земельного участка, но не арендатор.

Арендатор может осуществляться пользование построенным в рамках договорных отношений с собственником земельного участка, при этом последний имеет право либо оставить себе соответствующие улучшения составные части земельного участка после завершения действия договора аренды, либо — как уже упоминалось выше — осуществить горизонтальное разделение, зарегистрировав право собственности на здания или сооружения, возведенные арендатором. Похожий вывод был впоследствии сделан и в практике ВС РФ, который признал, что в договоре аренды может быть установлен запрет на горизонтальное разделение то есть, запрет арендатору регистрировать право собственности на возведенное им здание, см.

В первом случае правом на горизонтальное разделение обладают каждый из участников простого товарищества что означает, что каждый из них имеет право стать собственником или долевым сособственником возведенной постройки. Во втором случае право на горизонтальное разделение принадлежит только тем товарищам, которые являются обладателями соответствующего права на земельный участок.

Впоследствии же указанные товарищи должны исполнить обязательства по договору товарищества и передать соответствующие недвижимые вещи например, помещения в построенном здании в собственность другим участникам простого товарищества. Этот вывод следует из п.

Законность создания вещи как условие возникновения права на нее при горизонтальном разделении. Еще одно важное условие применения ст. Даже если горизонтальное разделение осуществлено и первоначальное право собственности на недвижимую вещь записано в реестр, то право собственности на соответствующую вещь не может возникнуть, если она была создана незаконно. Этот вывод следует из судебной практики. Так, в четвертом и пятом абзацах п. Фактически применение этого положения тесно связано с нормами ст.

Как известно, самовольность постройки может быть связана как с нарушениями частных прав третьих лиц например, застройка земельного участка без разрешения собственника , так и с нарушением норм публичного права. В первом случае частноправовые основания самовольности постройки; примером такого нарушения может быть строительство лицом, незаконно занявшим участок собственника, каких-либо построек на нем лицо, незаконно возведшее постройку, не имеет право осуществлять горизонтальное разделение, но его может осуществить собственник земельного участка путем обращения в суд с иском о признании за собой права собственности на самовольную постройку.

Во втором случае публично-правовые основания самовольности, то есть, нарушение предписаний земельного законодательства о правовом режиме участка категории земель, вида разрешенного использования и проч. Более подробно о легализации самовольных построек по существу — том же самом горизонтальном разделении единого объекта — земельного участка с постройками на нем — на несколько отдельных вещей см. Связь ст. Вещи в бытовом смысле то есть, в том значении, в котором мы используем это слово в разговорном языке и вещи в смысле юридическом не совпадают.

Объекты реального мира признаются вещами, то есть, объектами частных прав, посредством правовых предписаний, но не в силу простого факта своего существования. Эта идея особенно сильно себя проявляется в приложении к недвижимым вещам. Так, земная поверхность фактически существует сама по себе, но земельным участком она станет лишь после того, как границы участка будут описаны кадастровым инженером, зафиксированы в кадастре и будет зарегистрировано право собственности на земельный участок.

Такой же принцип применим и к постройкам. Выше уже был приведен пример, когда физически существующая постройка не будет признана правом недвижимой вещью только лишь по той причине, что при ее создании были нарушены предписания правовых норм и потому она является самовольной.

Таким образом, само по себе фактическое создание постройки не означает, что она становится вещью, объектом частных прав. Для того, чтобы она стала таковой, необходимо горизонтальное разделение — государственная регистрация права на постройку в реестре недвижимости. Без государственной регистрации права объектом гражданских прав — недвижимыми вещами — могут считаться лишь те здания или сооружения, права на которые были приобретены до 30 января г.

Это подтверждается, в частности, положениями первого предложения четвертого абзаца п. Кроме того, эта идея также проводится в практике судебной коллегии по экономическим спорам при разрешении конкретных дел напр. Колебания судебной практики. На первый взгляд, это разъяснение противоречит положениям комментируемой статьи, признавая недвижимой вещью постройку, права на которую не зарегистрированы в реестре.

Однако внимательный анализ этого предложения свидетельствует и о возможности иной интерпретации. Обращает на себя внимание то, что ВС, описывая правовое положение лица, владеющего постройкой до регистрации права на нее, называет его законным владельцем , а не собственником. Очевидно, что если бы ВС признал бы такое лицо собственником постройки, то он вступил бы в непреодолимое противоречие с комментируемыми положениями ст.

Если допустить, что постройка до регистрации является вещью, находящейся в законном владении лица, возведшего ее, то ответ на следующий вопрос — а кому принадлежит эта вещь? Тот, кто возвел постройку, в соответствии с этим разъяснением является лишь законным владельцем; в соответствии со ст. Означает ли это, что такая постройка является бесхозяйной вещью? Положительный ответ на этот вопрос выглядел бы абсурдно.

Возможные интерпретации. Примирить комментируемую статью и разъяснения п. Это можно истолковать в том смысле, что такая постройка не является движимостью например, сложенными вместе строительными материалами. При этом она не является и самостоятельной недвижимой вещью , то есть, не является объектом гражданских прав. Что же она представляет собой в этом случае? Корректный ответ может быть только один — она является составной частью земельного участка, на котором она возведена и потому находится в законном владении собственника земельного участка либо иного законного владельца участка, управомоченного возводить на нем постройки.

При такой интерпретации принцип superficies solo cedit оказывается не нарушенным, а положения ст. Любопытно, что в практике коллегии по экономическим спорам ВС РФ можно обнаружить дела, в которых она прямо признает, что до государственной регистрации права на постройку последняя не является объектом гражданских прав, то есть, не является вещью. Таким образом, вопрос о том, является ли фактически существующее здание, до государственной регистрации права собственности на него недвижимой вещью, в настоящее время должен быть разрешен отрицательно — как с точки зрения существа комментируемой нормы ст.

Деклараторная и конститутивная регистрация прав на недвижимое имущество. Это связано с обсуждением вопроса об эффекте государственной регистрации прав на недвижимое имущество — является ли она конститутивной то есть, порождающей право или же деклараторной то есть, подтверждающей уже возникшее до акта государственной регистрации право? Довольно сильным доказательством в пользу второй теории было бы употребление законодателем в ст.

В этом случае следовало бы признать, что государственная регистрация права на вновь созданную постройку обладает деклараторным эффектом, то есть, оно возникает в силу простого факта возведения здания. Проще говоря, право возникает у застройщика просто потому, что он правомерно возвел постройку; это право для целей раскрытия его третьим лицам подлежит государственной регистрации в реестре. Это может быть одним из обоснований другого подхода к эффекту государственной регистрации права на недвижимое имущество — конститутивного значения регистрации, когда соответствующее право создается записью в реестре.

Для этого подхода будет верным такое утверждение: есть регистрация — есть право; нет регистрации — нет права. Кроме положений ст. Конститутивная регистрация принята в отношении перехода права на недвижимость по договору купли-продажи, что признано судебной практикой см. Связь модели регистрации прав и момента признания постройки недвижимой вещью.

Легко заметить, что между эффектом государственной регистрации прав на недвижимость и моментом признания постройки недвижимой вещью, отличной от земельного участка, существует прямая зависимость. Если бы в России была бы принята деклараторная система регистрации прав на недвижимое имущество, а собственность возникала бы у лица, возведшего постройку, в силу простого факта ее возведения и лишь для целей противопоставления третьим лицам оглашалась бы путем регистрации в реестре , то не было бы никаких препятствий для того, чтобы считать здание недвижимой вещью с момента его создания.

При конститутивной системе регистрации это невозможно, так как до момента государственной регистрации права на вновь построенное здание, собственность на него ни у кого не возникает, следовательно, признавать такой объект самостоятельной недвижимой вещью означало бы квалифицировать его как бесхозяйную вещь, что очевидно расходится со здравым смыслом.

Поэтому в конститутивной регистрационной системе требуется признавать постройки и помещения см. Практические последствия. Важным практическим следствием этих рассуждений является невозможность предъявления иска о признании права собственности на постройку, возведенную после Этот вывод следует из положения п.

Это подтверждается и судебной практикой по отдельным делам. И, как следствие, иск о признании права собственности на эту вещь который относится к искам о констатации существующего права не может быть удовлетворен. Этот вывод Президиума ВАС в целом также соответствует доктрине горизонтального разделения, осуществляемой средствами государственной регистрации права собственности на вновь возведенную постройку, изложенной выше.

Как оформить недострой дома в БТИ, если срок аренды истек, хозяин умер, наследница дочь 7 лет.

В этом томе Глоссы я пишу комментарий к нескольким статьям, в том числе, к одной из ключевых норм отечественного права недвижимости - положениям ст. Ниже - мой проект комментария к этой статье. Буду рад любым комментариям, идеям и замечаниям. Статья Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Регистрация права — основание или момент возникновения права на недвижимость? С точки зрения логики расположения комментируемой статьи в тексте главы, посвященной основанию возникновениям права собственности, государственная регистрация первоначально возникающего права на вновь созданное недвижимое имущество — это лишь момент, с которого возникает соответствующее право.

Арендодатель умер: кому платить и как

В декабре г. По условиям договора арендатор обладал преимущественным правом на его продление на новый срок в отсутствие отказа собственника земли за месяц до окончания срока аренды. При продолжении использования арендатором участков земли договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон могла отказаться от договора, предупредив об этом другую за три месяца. Согласно п. В августе г.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Выкуп арендованного земельного участка Юрист по земельному праву

Подпишитесь со скидкой 8 20 Активировать демодоступ. Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе. Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте. Если участок занят объектом недвижимости, требования вернуть участок в первоначальном виде не подлежит удовлетворению. К такому выводу пришел Верховный суд РФ.

В аренду переданы муниципальные земельные участки под строительство: - под комплексное освоение в целях жилищного строительства; - под индивидуальное жилищное строительство.

Согласно нововведениям, существенные изменения будут касаться процедуры возобновления договоров аренды земли, которые начинают действовать с 15 июля года. Перезаключение договора аренды земли на новый срок ч. Алгоритм возобновления договора по ч. Из анализа ч.

.

.

.

.

Собственник здания может взять землю в аренду без проведения торгов. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Срок действия договора аренды - Kosovan Legal Group
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. newspinno

    Епт. что за парни пошли, такие интимные вопросы на публику задают.неее таких не берут в космонавты